У житті кожної людини настає момент, коли виникає потреба розпорядитися нерухомим майном. На практиці найпопулярнішими, але водночас юридично протилежними інструментами для цього є договір довічного утримання (догляду) та договір дарування. Попри те, що обидві угоди ведуть до зміни власника майна, вони мають кардинально різну правову природу, наслідки та ризики. Головна відмінність між цими двома договорами криється в їхньому правовому змісті згідно з Цивільним кодексом України (ЦКУ).
Договір дарування
Вам також може сподобатися
За своєю суттю дарування є безумовною та безоплатною угодою. Одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) майно у власність без будь-якої зустрічної вимоги. У договорі дарування не можна прописати умови на кшталт: «Я дарую тобі квартиру, а ти за це доглядаєш мене, платиш за комуналку чи пускаєш жити мого кота». Якщо в договорі з’являється будь-яка зустрічна вимога майнового чи немайнового характеру, він автоматично визнається фіктивним або удаваним і може бути скасований у суді. Дарування – це чистий акт щедрості.
Підписуючи цей документ, людина повністю віддає право власності на житло. Тож існує:
* ризик раптового виселення або погіршення умов проживання. Як тільки підписано договір, новий власник (навіть онук чи син) стає повноправним господарем. Він може продати квартиру, здати її в оренду або підселити туди когось. Літня людина юридично втрачає право вирішувати, хто житиме в квартирі, права має новий власник;
* емоційне або фінансове ігнорування («невдячність обдаровуваного»). Дуже часта історія: родичі обіцяють доглядати стареньких в обмін на дарчу. Але щойно документ оформлено, обіцянки забуваються. Оскільки дарування – безоплатна угода, літня людина не має права вимагати грошей, ліків чи їжі через суд;
* неможливість повернути все назад – цей договір є безповоротним.
Договір довічного утримання
Це відплатний та двосторонній договір. За цією угодою одна сторона (відчужувач – зазвичай непрацездатна за віком або станом здоров’я особа) передає у власність другій стороні (набувачеві) будинок, квартиру або інше майно. Натомість набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно. Цей договір є класичним прикладом компромісу: літня людина отримує гарантовану турботу, ліки, їжу та фінансову підтримку, а помічник – матеріальну винагороду у вигляді нерухомості після смерті відчужувача.
Цей договір захищає літню людину значно краще, оскільки власність хоч і переходить, але на неї накладається заборона продажу (обтяження), а літня людина зберігає право жити в квартирі. Проте й тут є серйозні специфічні ризики:
* ризик натрапити на шахраїв. Оскільки квартира переходить у власність набувача, недобросовісні люди можуть створювати нестерпні психологічні чи побутові умови, вчиняти психологічний тиск або не надавати належної медичної допомоги;
* приховане невиконання зобов’язань. Набувач може приносити найдешевшу та неякісну їжу, купувати не ті ліки, рідко прибирати в квартирі, формально виконуючи умови, але доводячи літню людину до розпачу. Якщо в договорі критерії догляду не прописані до найдрібніших деталей, довести в суді неналежне виконання умов буває вкрай складно;
* психологічна та фінансова залежність. Літня людина опиняється в позиції того, хто постійно просить і чекає. Якщо набувач затримує виплати або демонструє роздратування, це завдає значного психологічного удару людині похилого віку, яка через стан здоров’я не може сама себе обслужити.
Момент переходу права власності
При даруванні право власності на квартиру переходить до обдаровуваного в момент державної реєстрації договору (фактично у нотаріуса під час підписання). З цієї секунди колишній власник втрачає будь-які юридичні права на житло. Новий власник має повне право квартиру продати, подарувати комусь іншому, здати в оренду або навіть виселити колишнього господаря, якщо в договорі окремо не було прописано право його довічного проживання (хоча й це право новий власник може спробувати обійти через суд).
При довічному утриманні право власності також переходить до набувача в момент нотаріального посвідчення та реєстрації у реєстрі. Проте є величезне але – накладення заборони відчуження. Нотаріус одночасно з реєстрацією права власності накладає обтяження на майно. Це означає, що набувач не має права продати, подарувати, обміняти або заставити цю квартиру до моменту смерті відчужувача. У договорі довічного утримання вкрай важливо максимально деталізовано прописати всі види грошового та матеріального забезпечення.
Наприклад: конкретна сума щомісячних виплат, але краще фіксувати реальну суму, прив’язану до прожиткового мінімуму); кількість візитів на тиждень (наприклад, сухе та вологе прибирання двічі на тиждень); забезпечення медикаментами (за рецептом лікаря); оплата комунальних послуг (у повному обсязі чи частково).
Розірвання договору та визнання його недійсним
Дарування – це безповоротний акт. Дарувальник має право вимагати розірвання договору лише якщо:
– обдаровуваний навмисно вчинив кримінальне правопорушення проти життя, здоров’я або майна дарувальника, його батьків, дружини чи дітей;
– обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати дарунка, який має для дарувальника велику немайнову цінність (наприклад, руйнує родовий маєток);
– внаслідок недбалого ставлення обдаровуваного до речі, що становить історичну, наукову чи культурну цінність, вона може бути знищена.
Термін позовної давності для скасування дарування становить усього рік з моменту, коли дарувальник дізнався про наявність підстав. Якщо бабуся подарувала квартиру онуку, а він через два роки перестав з нею спілкуватися – бабуся свою квартиру не поверне. Неуважність, невдячність чи погана поведінка обдаровуваного не є підставою для скасування дарчої.
Розірвання договору довічного утримання
Цей договір може бути розірваний:
- За вимогою відчужувача: якщо набувач не виконує або неналежним чином виконує свої обов’язки (не купує ліки, не платить комуналку, грубо поводиться). Приклад неналежного виконання обов’язків:
Онук Андрій уклав договір із бабусею Ганною Іванівною. За угодою він мав тричі на тиждень привозити їй готові гарячі обіди, купувати ліки від тиску та оплачувати комунальні послуги. Перші пів року все було добре. Потім Андрій змінив роботу, почав закладати борги за комуналку, замість ліків купував дешеві аналоги, а замість домашньої їжі привозив раз на тиждень мівіну та сухий хліб. На зауваження бабусі відповідав: «Радій тому, що є, інші й цього не мають».
Ганна Іванівна звернулася до суду, надала квитанції про борги за квартиру (які їй довелося платити зі своєї пенсії) та покази сусідки, яка купувала їй хліб. Суд розірвав договір. Квартира повернулася у повну власність бабусі.
- За вимогою набувача: якщо через незалежні від нього обставини (хвороба, втрата працездатності, суттєве погіршення матеріального становища) він більше не може утримувати відчужувача. Наслідки розірвання: якщо договір розривається через невиконання його умов набувачем, право власності повертається до відчужувача, а всі кошти, які набувач уже встиг витратити на їжу, ліки та догляд за минулі роки, йому не повертаються.
Двоюрідний племінник Ігор уклав договір із самотнім літнім чоловіком Петром Петровичем. Ігор справно доглядав його 3 роки, щомісяця виділяв по 5 000 грн на лікування. Раптом Ігор потрапляє у серйозну ДТП, отримує інвалідність, втрачає роботу та сам потребує дорогого лікування. Фізично ходити до Петра Петровича та фінансово утримувати його він більше не має жодної можливості.
Оскільки обставини змінилися незалежно від волі Ігоря, він звертається до суду з проханням розірвати договір, бо більше не здатний виконувати умови. Суд розриває угоду, квартира повертається Петру Петровичу, щоб той міг знайти собі іншого помічника.
Як літній людині максимально захистити себе?
Для літньої людини договір довічного утримання є неспівмірно безпечнішим, ніж дарча. Але щоб мінімізувати ризики, потрібно дотримуватися «золотих» правил.
1. Деталізувати договір довічного утримання: замість фрази «забезпечувати харчуванням» писати: «забезпечувати триразовим гарячим харчуванням, погодженим із лікарем, або виплачувати грошовий еквівалент у розмірі (вказати кількість) грн до 5 числа кожного місяця». Замість «купувати ліки» – «купувати ліки згідно з медичними рецептами вчасно».
2. Обов’язково збирати докази: літній людині (або її довіреним особам) варто вести щоденник догляду, зберігати чеки, квитанції, фіксувати дні візитів помічника. Якщо виникне конфлікт, це допоможе легко розірвати договір у суді та повернути квартиру.
Тож якщо обираєте договір довічного утримання, обов’язково деталізуйте кожен пункт допомоги до найдрібніших дрібниць (суми, графіки, обсяги ліків), зберігайте фінансові докази й обов’язково отримайте довідку від психіатра в день підписання угоди. Це захистить ваші права та забезпечить спокійну старість.
Вікторія ГУСАКОВА, юрист.
